Zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloper ma obowiązek zapewnić środek ochrony nabywcy. Może nim być zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy. Ustawa Prawo bankowe jasno wskazuje, iż na tym rachunku mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.
Celem rachunku powierniczego jest zabezpieczenie interesów sprzedawcy i kupującego, przez uczestnictwo neutralnego powiernika (banku), który czuwa nad realizacją umowy, zastało zapewnione bezpieczeństwo stron.
Zawsze po zawarciu umowy nabywca przekazuje środki na rachunek powierniczy. Następnie bank informuje dewelopera o zabezpieczeniu kwoty na rachunku, po czym ten zaczyna wypełniać swoje obowiązki. Pieniądze są wypłacane sprzedawcy w transzach zgodnie z postępem realizacji umowy lub jednorazowo po potwierdzeniu przez kupującego zgodności towaru z zamówieniem.
Trzeba zauważyć, iż „do momentu uwolnienia środków zgromadzonych na rachunku poszczególne płatności mają charakter nieostateczny, warunkowy i podlegają potencjalnie zwrotowi. W konsekwencji, do czasu spełnienia się warunków zawieszających przewidzianych w umowie mają one charakter zabezpieczający i nie stanowią faktycznie ani formy zaliczki, ani częściowej płatności. Charakter środków zgromadzonych na rachunku ulega zmianie dopiero w chwili spełnienia warunków zawieszających i w konsekwencji ich uwolnienia, a zatem w chwili, kiedy sprzedawca może uznać środki za faktycznie otrzymane do jego dyspozycji.”1
Z zacytowanego powyżej fragmentu pisma wydanego przez Izbę Skarbową w Bydgoszczy jasno wynika, że obowiązek podatkowy nie powstaje w momencie wpływu wpłat na rachunek powierniczy. W takim razie, kiedy powstaje ?
Są dwie możliwości. Izba Skarbowa w Bydgoszczy wskazała, iż obowiązek podatkowy może powstać w momencie wypłaty środków pieniężnych z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego lub z chwilą przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem na nabywcę, jeśli będzie to miało miejsce przed wypłatą kwot z rachunku powierniczego zamkniętego.
